新築プレミアムとは？売却損のリスクと、我が家の備え方｜売る予定がなくても考えておきたいこと

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家を建てたあとに、転勤や病気、家族の変化などで、「家を売らなければならない」ことになったら、どうしますか。そのとき、家の売却額が、住宅ローンの残りより低いと、売るに売れなくなってしまいます。

この記事は、これから注文住宅を建てる方に向けて、新築プレミアムと、売却損のリスクを、我が家の備え方とあわせてまとめています。

「売る予定はないから、関係ない」と、思っていませんか?

(この記事は、我が家の考え方と目安をまとめたものです。家の売却や投資を、おすすめするものではありません)

ひなた

売る予定はないけど、もし売ることになったら、ローンが残ってしまいそうで、不安…。

ともやん

大丈夫。新築プレミアムの考え方と、我が家の備え方を、順番に紹介するね。

新築プレミアムとは

新築の家の価格には、建物や土地そのものの価値のほかに、広告や営業にかかった費用、モデルルームの運営費などが、上乗せされていると言われています。この上乗せ分が、新築プレミアムです。

一度、人が住むと、その家は「中古」になります。中古として売るときの価格には、この上乗せ分が、残りにくいと言われています。解説サイトでは、新築の販売価格の、2〜3割ほどになる場合があるとされています。

新築プレミアムは、主に、分譲住宅やマンションで、よく使われる言葉です。注文住宅は、少し事情が違いますが、我が家は「建てた直後から、価値が下がる分がある」と考えて、備えることにしました。

一物四価｜土地の価格は4つある

家を売るときに、「いくらで売れるか」を考えるには、土地の価格の見方を知っておくと便利です。土地には、同じ土地でも、目的ごとに、4つの価格があり、一物四価と呼ばれています。

売るときの価格は、実勢価格です。公示地価や路線価と、同じとは限りません。また、建物は、土地とは別に、築年数に応じて、評価が下がっていく傾向があります。

(参考：国土交通省、国税庁、総務省などの解説。三井住友トラスト不動産、解説サイト)

売却額がローンの残りより低いと、困ること

家を売るときは、住宅ローンを、完済する必要があります(銀行がつけている抵当権を、外すためです)。売却額が、ローンの残りより低いと、その差額を、自分で用意しなければなりません。

この差額を、貯金から払えれば、家を売って、住み替えられます。払えないと、「売るに売れない」状態になり、転勤や介護、家族の事情で、家を移りたいときに、選べる道が、せまくなります。

土地の値段が上がれば、差額は小さくなりますし、下がれば、大きくなります。建物と土地を、あわせて、備えておくと安心です。

我が家のリスクヘッジ｜4つの備え

我が家は、売る予定はありませんが、次の4つを、実行しています。

家の形でも、備えています。次の2つは、買う人の数が減りやすいので、避けました。

備えの目安｜建物のローンの残りの2割(ハウスメーカーは3割)

我が家の目安は、建物にかかったローンの残りの、2割を、手元の資金や金融資産として、持っておくことです。ハウスメーカーで建てる場合は、3割を目安にすると良いと、考えています。

ハウスメーカーで建てる場合を、3割にしたのは、新築プレミアムが、大きいと考えるためです。広告や営業の費用も、建物の価格に、含まれていると考えられます。

土地と建物がセットの建売住宅は、新築プレミアムが乗りやすいと言われています。我が家は注文住宅なので、建売で買った経験はありませんが、目安として、3割など、多めに見ておくと安心だと考えています。建物の代金は、売買契約書に、土地と分けて書かれていることが一般的です。契約書で確認して、建物部分のローンの残りを考えてみてください。

ローンの保証料や事務手数料などの、諸経費は、この計算に入れていません。売るときの価格に、上乗せされにくい費用ですが、備えの目安は、わかりやすくするため、建物部分だけにしました。外構や太陽光なども、同じです。実際の損は、この目安より、大きくなることもあります。

あくまで、我が家の目安です。土地の値段や、建物の状態、時期によって、売却額は変わります。

中古住宅は、価値が落ちにくい？｜立地が大事

新築のときに乗っていた、新築プレミアムは、一度住むと、価格から、なくなると考えられます。反対に、築年数がたった中古住宅は、新築プレミアムが、乗っていないので、そこから先は、価値が落ちにくいと考えています。

そのため、売却額は、建てた直後に、大きく下がり、そのあとは、立地の力で、変わっていくと考えています。立地は、次のような場所を、選びました。

我が家の土地は、駅前の住宅地です。

立地では、ハザードマップの確認も必要です。我が家も、建てる前に確認しました。洪水、土砂災害、津波、地震の揺れやすさなど、その土地の災害リスクが分かります。災害のリスクが高い場所は、買う人が敬遠しやすく、売るときに不利になる可能性があります。

ハザードマップは、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や、市区町村のホームページ、窓口で見ることができます。不動産会社は、契約の前に、水害(洪水・雨水出水・高潮)のハザードマップでの土地の場所を説明することが、義務になっています(2020年8月28日から)。土砂災害警戒区域などに入っているかどうかは、別に説明されますが、ハザードマップでの場所の説明が義務なのは、水害だけです。地震の揺れやすさなどは、自分で見ておく必要があります。

特に、水災(洪水や高潮などの水の災害)の確認は、しておくと良いです。火災保険の水災の補償は、保険料が高く、水災のリスクが高い地域ほど、さらに高くなります。2024年10月からは、水災の保険料が、市区町村ごとに5つの区分に分かれました。土地選びの段階で、水災のリスクを知っておくと、建てたあとの保険料の負担も、見通しやすくなります。

土地の場所は、あとから変えることができません。だから、建てる前に、「売るとき」のことも、少しだけ、想像しておくと良いと思います。

まとめ｜売る予定がなくても、備えを想定しておく

何かあったときに、ローンの返済額より、売却額が低いと、売るに売れなくて困ります。そんなことにならないように、売る予定がなくても、備えを想定しておくことをおすすめします。

不安がある方は、建てる前に、不動産会社や金融機関、ファイナンシャルプランナーなどに、相談してください。

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奨学金の返済、住宅ローン3,300万円、積立投資。家計を「見える化」して、お金の不安を小さくしてきた体験を発信しています。